Short sale (tvangssalg)

Hvis du skylder mere på dit hus end det er værd, og har ikke penge til forsat at betale på lån eller til at sælge eller beholde det, kan du være berettiget til et short sale.

BoiUSA er meget erfarne i den short sale processen. Vi hjælper mange købere og sælger, hvert år med short sale kontrakter. Vi er meget fortrolige med processen og forstå, hvad det kræver for at færdiggøre handlen det optimale for både køber og sælger.

Hvad er et short sale?

Udtrykket "Short sale" anvendes i ejendomsmarkedet til at beskrive en situation, hvor der er mere gæld på en ejendom end den er værd. Med andre ord, kan ejeren ikke sælge ejendommen, medmindre de kreditorer (”tredjemand") accepterer en betaling, der er mindre (eller "short") af det beløb, der skyldes. Tredjeparter er normalt banker, realkreditinstitutterne, pant forsikringsselskaber, konkurs administrator, statslige og lokale skattemyndigheder (såsom IRS eller statsskatteinspektoratet Kommissionen).

Hvordan virker det?

Short salg kræver skriftlig godkendelse fra tredjepart. Derfor skal ejeren af ejendommen, og alle interesserede køber, være opmærksom på, at selv hvis husejer og evt. køber indbyrdes er enige kan de ikke indgå en aftale om køb og salg af ejendommen, på en bindende aftale, før de tredje parter godkender betingelserne i short sale kontakten.

Hvordan virker det for køber

Som køber af en short sale er det vigtigt med meget stor tålmodighed – det kan være en lang proces.
I første fase er det jo stadig husejeren som ejer huset og dermed er det ham som først skal underskrive købstilbuddet som fremsendes (kommer fra BoiUSA) fra den mulige køber (dig).
Vi arbejder således kun med sælgere/husejere/agenter som vil sætte huset på ”Pending” det betyder at huset er sat på hold og afventer at banken skal godkende salgsprisen (nedskrive pantet) – i Pending er huset således låst for andre købere eller bud – herfra er det op til banken hvor lang tid de vil bruge til at accepteret købstilbuddet – gør de det er huset dit. Er huset ikke på Pending kan der stadig komme andre bud og huset kan sælges til anden side – højere bud.
Derfor ønsker du større chancer for at huset bliver dit er det god ide at afgive bud som ligger ikke for langt fra listeprisen.
Short Sale kan være en rigtig god måde at købe huse til lavpris på men det kræver is i maven og masser af tålmodighed. BoiUSA vil løbende følge sagen og vil løbende holde dig underrettet om udviklingen.

Hvor lang tid tager det?

Godkendelse fra tredjemand kan være fra et par uger til, til 6 måneder. I øjeblikket, er gennemsnit 90 dage.

Hvorfor tager det så lang tid at afslutte et short sale?

Et normalt fast ejendoms salg kan afsluttes, når kontrakten er underskrevet og pengene er overført, ved kontant betaling kan det gøre på ca. en uger. Køb med lån er omkring 45 – 60 dage.

På short sale, er alle aftaler "underlagt panthaverens godkendelse." Da sælgeren anmoder panthaveren om en nedskrevet betaling fra alle panthavere, må alle parter afvente at husejeren får gennemføre en vurdering for at fastsætte værdien af ejendommen og afgøre, om tabet er berettiget. Långiver ønsker at begrænse sit tab og så processen med vurdering og evaluering skal være afsluttet inden godkendelsen kan foreligge. Denne proces kan forsinke short sale i flere måneder.

Hvilke oplysninger skal der bruges i et short sale?

Et komplet short sale oplæg fra sælger består som minimum af følgende:

Sælgers 'trængsler” brev
Selvangivelse
Payroll artikler
Finansieringsoversigt
Bank Kontoudtog

Hvis jeg indgiver konkursbegæring, kan jeg så stadig gennemføre short sale?

Et af de vigtigste mål i færdiggørelsen af short sale er at minimere tabet hos den enkelte. Det er rigtigt, at en konkurs er katastrofalt, for ens kredit. Tilføjelse af en tvangsauktion kan gøre tingene værre. I stedet for tvangsauktion, findes der regler for at fritage ejendommes aktiver så agenten kan fuldføre short sale.

Hvor lang tid efter short sale kan jeg købe et andet hjem?

Evnen til at købe et nyt hjem er afhængig af flere faktorer. Kredit er kun én af de faktorer. I nogle tilfælde er der kun minimale kredit skader, som følge af short sale og købere er i stand til igen at købe ejendom inden for 1 til 2 år. En långiver er mest interesseret i låntagerens evne til at tilbagebetale lånet. Hvis de problemer, der førte til short sale er afsluttet for den enkelte, og der er mindst tolv måneder uden anmærkninger på tre eller flere konti, vil han eller hun vil være i stand til at købe igen. Under Fannie Mae retningslinjer, er en person er berettiget til at købe et andet hjem 2 år efter et short sale, i modsætning til 5 år i ved en tvangsauktion.

Hvorfor skulle en långiver acceptere et tab på min ejendom?

Långiverne er virksomheder som ulåner penge og ikke erhverve fast ejendomme. De er forpligtet til at holde deres REO (Real Estate Owned) opgørelse under en vis procentdel af deres aktiver. Når de forlange tvangsauktion og måske overtager en ejendom i deres portefølje, skal de arbejde så hurtigt som muligt på sælge eller vende det rundt. Den tvangsauktions proces er dyr. Långiver vil derfor afgøre den aktuelle markedsværdi og derefter kontakte en ejendomsmægler for professionelt at markedsføre ejendommen. Uafhængigt af det oprindelige skyldige beløb, kan ejendommen kun sælges til markedsværdi. Långivere kan afbøde tab og reducere omkostningerne ved at sælge ejendommen på short sale.

Hvorfor vil ikke långiveren arbejde direkte med mig som boligejer?

Når en låntager optager det oprindelige lån, indvilliger han i at betale pengene tilbage, som beskrevet i aftalen. Uanset omstændighederne, er han stadig forpligtet til at betale det fulde beløb. Långiver kan således ikke forhandle med boligejer. Når beslutningen er taget om at sælge eller likvidere en ejendom, er långiver tvungen til at hyre en professionel til at vurdere alle de udgifter til markedsføring og værdien af ejendommen. Husejeren er således stadig ejer af huset indtil der er solgt eller overtaget af tredje part via tvangsauktion.

Kan en ejendom sælges, med flere hæftelser?

Lånene i en ejendom er prioriteret efter dato og tidspunkt for optagelsen. Når en ejendom er solgt på short sale er det lånet i første position, der får betaling på størstedelen af provenuet. Alle andre får, hvad de kan forhandle sig til. Der skal forhandles med alle långivere eller udlægshavere.

Ønsker du at give bud på en short sale kan du se de dokumenter som skal bruges klik her.
As is Contract

Short sale addendum

Services Notification Wavier

Affiliated Business Disclosure

Brokerage Relationship Disclosure

Buyer Brokerage Agreement

Yderligere skal der vedlægget en dokumentation fra bank på at bud beløbet er til rådighed.
Oplysninger:
Kopi af Pas på de Personer som skal stå på skøde
Adresse
Telefon nummer
Mail adresse