At købe bolig i Florida

At købe feriebolig i USA er en af de mest sikre ting som findes, da den er underlagt rigtig strenge krav fra myndighedernes side.

Protect your self – work with a State Certified Realtor.
Denne overskrift er din sikkerhed, når du overvejer at købebolig i USA. Når du handler gennem Sunliving/BoiUSA, så er det dine interesser vi varetager og vi arbejde kun for at sikre dig et optimalt køb og et rigtigt køb til den lavest opnåelige pris. Vi tilbyder at du frit kan benytte lokal statsautoriseret ejendomsmægler - dansk talende. Vi kan også tilbyde amerikansk uddannet dansk talende advokat. Det er således ulovligt iflg. amerikansk lov når en dansk ejendomsmægler sælger bolig i Florida.
Det er en gratis service, fordi når man handler bolig i USA, så skal sælgeren af ejendommen betale egen ejendomsmægler og købers uvildige ejendomsmægler.

Hvorfor måske stå alene – måske på ukendt grund – når der er betalt for lokal ekspertise.
Ud over denne sikkerhed, kan vi også tilbyde, en række favorable ydelser, det kan være gratis eller meget billig indkvartering ved besigtigelses rejser, vi finder altid de billigste fly billetter – vi stiller med lokalt kendskab så du ikke skal spilde tid på at ” finde vej”- besigtigelses turen er planlagt hjemmefra, så du ikke bruge unødig tid, vi stiller vores netværk til rådighed for dig på den næste rejse.

Udlændinge kan købe fast bolig i USA uden restriktioner som privatperson eller i selskabsform.
Inden afrejsen finder vi ved samtaler frem til hvilke boliger og ønsker til samme, der er optimale og vores lokale ejendomsmægler (State Certified Realtor) laver på forhånd aftaler, så din tid i Florida bliver så effektiv som muligt. Skal købet ske i et amerikansk firma regi er det en god ide at starte processen med firma opstart inden rejse til Florida, da det tage 3 – 4 uger.

Når vi finder ønskeboligen, afgiver vi købstilbud til sælger, hvis det er et privatsalg eller skriver kontrakt med bygherren hvis det er nybyggeri. Ved køb af nybyggeri er det som regel bygherrens kontrakt som benyttes, den er i de fleste tilfælde gennemgået af vores advokat og godkendt, derfor vil det være spild af penge at lade en advokat i Danmark kigge den igennem, da der i de fleste tilfælde ikke kan laves ændringer til denne. De laves som regel ikke tilstands rapport på nybyggeri da der udstedes forskellige garantier på byggeri og interiør/inventar. Der er dog en del som vælger at få levet en tilstandsrapport hvis der er tale om nybyggede parcelhuse.

Købstilbuddet skal ledsages af en check deponering på (typisk) $5,000 for at være gyldigt disse indbetales på en escrow account ved resale og ved nybyggeri til byggeherren. Dette beløb refunderes 100 % hvis handelen ikke går igennem. Ellers indgår beløbet som delbetaling. Ved køb af nybyggeri, er depositum typisk på 10% af købssummen.
Depositum indgår på en escrow (klient) konto hos et ”title company” eller advokat.
Det er et ”title company” (svarende til et notar firma), der ordner alt papirarbejdet omkring salget. Title company sikrer sig bla. at ejendommen er fri for behæftelser før købet. Der tegnes altid title insurance i en ejendomstransaktion. Denne dækker i det (næsten utænkelige) tilfælde at der er opstået en fejl i transaktionen, således at køber er beskyttet. Ligeledes betales der forsikring, HOA, skat for det første år på huset.
Det anbefales, at I åbner en konto i en lokal bank ved ankomsten for lettest at kunne deponere denne og betale evt. sikkerhedsstillelse på stedet og senere betale for tilstandsrapport og andre købsomkostninger. Senere kan denne konto også være driftskonto for ejendommen (det er et krav ved udlejning at der er en amerikansk konto) - dette hjælper vi også med. Vi sørger for, at I møder en dygtig revisor, der sørger for jeres ITIN nummer (skattenummer til brug ved betaling af amerikansk skat ved lejeindtægt).
Købstilbuddet ved ”brugte huse” betinges af at tilstandsrapporten er tilfredsstillende og at evt. finansiering kan opnås.
Køber og sælger mødes sjældent i forbindelse med købet, idet al korrespondance og forhandling foregår mellem parternes ejendomsmægler og advokater.
Title company sender en closing statement (salgsopgørelse) til køber og sælger ca. tre dage før overtagelses- tidspunktet (kaldet closing). Ved denne opgørelse kan man på forhånd sikre sig, at alt er som det skal være og få præciseret købsomkostningerne.
Handelsomkostningerne er typisk omkring 4 – 5 % af købssummen ved kontant køb.
Køber og sælger underskriver closing statements og skøde før overtagelsen hvis de ikke er tilstede ved selve overtagelsen og sender dem frem til title company.
Købesummen plus købsomkostninger overføres til title companiets klientkonto indenfor 48 timer før closing. Beløbet frigøres først til sælger ved closing(overtagelsen).
Som din køber repræsentant, får vi en kopi af closing statement til gennemlæsning. Vi er ligeledes tilstede ved closing og får - ved dit eventuelle fravær - overdraget nøgler etc. til dig. Vi har også før closing - gennemgået ejendommen for synlige fejl og mangler, hvis der ikke bliver lavet en tilstands rapport.
Skødet sendes til den relevante county (kommune) til tinglysning. Det tager mellem tre og seks uger at få skødet tinglyst.
Handelsomkostningerne inkluderer ejendomsskatter og eventuelle fællesudgifter pro rate. Desuden stempelafgifter, tinglysningsafgift, title fee og transfer tax (skat) til staten. Ejendomsskatter udgør gennemsnitligt 1% af ejendommens offentlige vurdering, afhængig af det enkelte county.
Som boligejer i USA, får du udstedt et skattenummer og bliver begrænset skattepligtig i USA.
Selvangivelsen kommer kun til at berøre selve ejendommen samt eventuel lejeindtægt. Da danske skatteforhold ikke er vores kompetence, må vi stærkt anbefale, at du søger råd og vejledning hos revisor eller advokat i Danmark.
Amerikansk lovgivning siger, at køber du en lejlighed har du 15 dages fortrydelsesret og et eventuelt indbetalt depositum (indbetalt til Escrow account hos Title firma) skal tilbagebetales 100 % uden fradrag - dette gælder kun for lejligheder.

KAPITALVINDINGSSKAT
Ved salg af ejendommen skal der betales kapitalvindingsskat. Denne udgør 35 % hvis ejendommen har været ejet i mindre end et år. Ud over to år er skatten 15 %.
Dette er dog efter alle fradrag og de er meget gavmilde med disse i USA så beløbet bliver beskedent. Husk også at renter er fuldt fradragsberettiget i USA. Etablere man købet i et amerikansk firma, er det flere mulige fradag i skatten.

Skat pjece "Beskatning af bolig i Udlandet" se:

http://www.skat.dk/Vejledninger/Personserien/Pnr_77_ver1_0.pdf

Retsinfo om dobbeltbeskatning se:

https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=114778

Udlejning af dit feriehus
Husk, hvis du ønsker at købe hus til udlejning, at huset eller lejligheden skal have en ”short term rental licens” uden den kan der ikke lovligt udlejes på korttidsbasis. Det er en ”Sort term zoned licens”, som gives ved byggeri af huset og den kan ikke efterfølgende opnås. Det er dog lovligt at leje ud på fuldtid, som regel minimum 7 måneder af gangen.

Boligareal
Boligarealerne i USA opgives altid i ”heated sq.ft.” det vi sige at der kun er medtaget den del som er under opvarmning og eller AC. Garager, udhuse, altaner, indgangspartier o.s.v videre er derfor ikke medtaget. (det kan forekomme at især nybyggeri bruger total sq.ft.) En omregnings faktor på x 0.09 giver et godt bud på antal m2.
 
Forsikringer? Ejendoms og indboforsikringer.
Forsikrings præmien vil i høj grand afhænge om ejendommen er beliggende i et ”fareområde” så som et orkanområde eller oversvømmelses område. Det kan tilrådes at indhente flere tilbud inden aftale indgås. Det mest effektive er at antage en ”insurance broker” denne beregner sig ikke salær fra forsikringstager. Evt indboforsikring er afhængig af indboet værdi, man skal dog påregne at det koster nogenlunde det samme som i Danmark. I USA er det vigtigt at der tegnes en ansvarsforsikring, som sikre dig mod skade og retssag fra 3. mand Liabilityforsikring.
The Basics of Public Liability Insurance
What is Public Liability Insurance?
Public liability insurance is an insurance policy which offers the insurer protection from people claiming compensation in the event of an accident or loss in or around their home or business. Thus if there was an accident on your property and someone were to lodge a compensation claim, then your public liability insurance policy will assist you with the payment of compensation. Public liability insurance may additionally offer the insurer protection against claims from trespassers as well as provide cover against injuries made by falling objects or people carrying out repairs.
Obtain Public Liability Insurance and be Safe rather than Sorry
The cost of obtaining and maintaining a public liability insurance policy is minuscule compared to the massive compensation bills which can occur if you are not adequately insured. Obtaining a public liability insurance policy can protect you against compensation claims in the event of an accident to a person or an object occurring through your own fault or around your property or business. Compensation claims currently range from a few hundred dollars to a few million, depending on the severity of the circumstances. If you are not adequately equipped to settle such compensation claims you and your family could wind up losing everything you have ever worked for, including your house and possessions, to settle the compensation claim.
How to obtain Public Liability Insurance
Obtaining a public liability insurance policy is similar to obtaining any other insurance policy in that you need to pay a premium to an insurance company in order to receive the cover. The premium of your public liability insurance policy will depend on the type and amount of cover you require. Some content or property insurance policies offer built in public liability insurance, but it is best to clarify with your insurance company on the level of cover offered. If the protection currently offered is inadequate it may be in your best interest to obtain a separate public liability insurance policy.
Public Liability Insurance for your Business
Public liability insurance is highly recommended if you are operating a business as compensation claims are on the rise and it is better to be safe than sorry. Your business may be required to obtain public liability insurance if it exposes your clients to potential dangers or risks. Furthermore it is becoming increasingly common for businesses and clients to demand proof of public lability insurance prior to embarking on projects with each other as this will provides both parties with protection in then event of an accident and a compensation claim being made.

Skat & Selvangivelse
Som ejer af fast ejendom i USA skal der indgives en selvangivelse som begrænset skattepligtig. Denne selangivelse vedrører kun den faste ejendom samt eventuelle indtægter, som stammer fra kilder i USA herunder evt. lejeindtægter. Der skal indgives tol selangivelser, en til de føderale skattemyndigheder og en til staten Florida. Denne begrænsede skattepligtig forudsætter at boligejeren ikke opholder sig så lang tid i USA at der opnås fuld skattepligt.
Fuld skattepligt i USA indtræder, hvis betingelserne i den såkaldte ”Substantial Precence Test” er opfyldt. Efter denne test indtræder skattepligten, hvis summen af det efterfølgende overstiger 183:
Alle opholdsdage i det aktuelle skatteår, plus 1/3 af opholdsdagene i det foregående år, plus 1/6 at opholdsdagene i det næst foregående år. Fuld skattepligt indtræder hermed altid, hvis opholdsdagne i et skatteår overstiger 183.
Indtrædelse af fuld skattepligt medfører, at vedkommende beskattes i USA af alle indtægter uanset, hvorfra de stammer. Det såkaldte princip om beskatning af globalindkomst, svare til reglerne i den danske skattelovgivning. Der findes en traktat med regler om fordeling af skatter mellem USA og Danmark, for at undgå dobbeltbeskatning og disse er som det kan forventes temmelig indviklede hvorfor det tilrådes at tage en skatteadvokat med på råd. Der findes i Florida skatterevisorer som er specialister i at håndtere disse forhold.

Testamente
Et dødsbo behandles efter lovgivningen i det land, hvor afdøde var domicileret på tidspunktet for dødsfaldet. Hvis vedkommende kun anvender boligen i Florida til ferieophold og i øvrigt har opretholdt en bopæl i Danmark, er det de danske regler om dødsbobehandling som anvendes. I dette denne situation er det ikke nødvendigt at oprette et amerikansk testamente. Hvis der er tale om afdødes primære adresse er Florida er det de amerikanske regler som gælder og det anbefales at der oprettes et amerikansk testamente – det bør laves af en amerikansk advokat.

Belåning
Er for tiden næsten umulig i USA på grund af krisen. Der kan dog opnås 70 % belåning på følgende vilkår i Bank Of America:
1. Maximum LTV is 70 %
Maximum belåning 70 % af bank vurderet hus værdi
2. A minimum of six months' reserves, verified in a U.S. financial institution, is required.
Minimum 6 måneders husleje som skal være til rådighed sat ind i en US bank ved opstart
3. Income must be established by alternative documentation:
Nødvendig indtægt / indkomst skal kunne dokumenteres for selvstændige
4. Income for salaried applicant -- Obtain a verification of employment (VOE) or letter from employer on company letterhead stating current annual income, number of years employed and current position.
Er du ansat, skal der fremlægges dokumentation for at man har fast arbejde – underskrevet arbejdsgiver erklæring på hans brevpapir som udviser lønindkomst pr. år – hvor lang tid har ansættelse været – benævnelse på stilling.
5. Income for self-employed applicant -- Obtain a letter from an independent certified public accountant (CPA) stating how long the applicant has owned the business, their percentage of ownership, and its current annual income, including the past two years’ of income. The letter must state the borrowers gross and net income. The letter must either 1) be on the CPA's letterhead or 2) be on blank (nonletterhead) paper accompanied by a copy of the CPA’s business license. If any funds from the business are being used in the purchase, it must also state that by using any of these funds, that it will not hinder the company in any way.
Er du selvstændig, skal der foreligge en revisor erklæring som udviser:
Hvor længe du har ejet firmaet,
Ejerskab i procent
Dette års hidtige resultat og Resultatet de sidste 2 foregående år.
Ejerens brutto og nette indkomst i året hvor lånet etableres.
Erklæringen udarbejdes på Revisor brevpapir med kopi af gyldig Revisor licens.
Hvis dit firma også indskyder penge i huskøbet, må revisor bekræfte at det på ingen måde vil påvirke firmaets drift og indtjening.
6. Three credit reference letters from the applicant's country of origin stating how long he or she has had a relationship, the high credit and balance on his or her account, the monthly payment, the remaining balance, and state whether the payments have been made on time. =
Du skal medbringe 3 kredit referencer fra dit hjemland, som beskriver forholdet og højeste kredit og hvad der skyldes til kreditor, samt de månedlige betalinger og om du har betalt til tiden.
7. A letter from the applicant's bank describing any loans, the payment history on those loans, the outstanding balance if any.
Dokumentation fra din bankforbindelse som viser dine låneforhold, betalings historie og lånestatus, denne dokumentation skal også udvise evt. bankkonto, fast ejendom og andet som bil, sommerhus, båd og andre værdier.
8. All Documentation must be translated into English and translated into USD currency.
Alle dokumenter skal udfærdiges på Engelsk og alle beløb skal vises i US. Dollar.
 
Udlejning og lejekontakter
I USA findes ingen lovgivning svarende til den danske lejelovgivning. Udlejer kan derfor som hovedregel frit sætte vilkårene for såvel langtidsleje som kortids lejemål. Der findes ingen standardkontrakter som vi kender i Danmark. Det anbefales meget stærkt at der altid indgås en skriftlig kontrakt, idet mundtlige aftaler vedrørende fast ejendom i USA ikke er bindende for parterne.
Har man købt en bolig i et ressort område kan det anbefales og samtidig være det mest praktiske at indgå en aftale med det ”management firma” som er ”on site” Disse påtager sig alt det praktiske fra nøgleservice til annoncering, rengøring og vedligeholdelse.
Der skal ikke ske nogen godkendelse af evt. lejekontakter hos offentlige myndigheder og der er ingen krav til registrering af samme.

Ejerskab via et selskab
Det er lovligt at lade et selskab eje en bolig i USA. Et selskab stiftes hurtigt og enkelt og selskabet kan have dansk ejerskab samt dansk ledelse. Vi kan anbefale vores dansk talende advokat som hurtigt kan stifte dette – vi anbefaler at denne proces igangsættes før evt. besigtigelses rejse da det vil gøre et køb betydeligt nemmere. 

Kontor i Danmark

                                                           Boiusa - Hirtshals  - Niels Simonsen + 45 20 57 68 80- niels@boiusa.dK                                                                                                                                           

Kontor i Tampa

Lars Kier - Sky International Realty - Office@SkyIntlRealty.com - Ph: 813-200-7069 

 

usa 1344768 960 720

 

 

Fast Professional Service and you save money